农村宅基地是否能上市流通？小产权房能否“转正”？十七届三中全会结束后，这些问题引起了社会的广泛关注。虽然刚刚发布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》并未对此作出具体而明晰的描述，但是从官方到市场仍然对《决定》中有关土地新政的表述充满了期待。
近日，郑州市国土系统官员表示，符合规划没有占用耕地的小产权房，有望逐步“转正”。
逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
——《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》
深度解读 ◆◆
小产权房有望逐步“转正”
10月19日，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》甫一发布，对此关注已久的时彦卿立即开始仔细研读。他是郑州市国土局土地利用处副处长，像土地流转、小产权房等敏感问题对他和他的同事来说，“里面的矛盾和症结已了然于胸”。
10月22日，时彦卿接受本报专访，他说《决定》中直接决定小产权房命运的可能是如下表述：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
时彦卿认为，这段话为“小产权房”指明了方向，那些符合规划没有占用耕地的小产权房有望逐步“转正”，和商品房平起平坐。但要根据不同地块和形成时间，缴纳土地出让金和税费。
时彦卿不是唯一作出类似表态的国土系统官员，10月17日，郑州市国土局法规处处长张国兴向媒体表示，政府应对小产权房项目具体情况进行调查后尽快制定相应政策。对于那些规模比较大、符合土地利用规划的小产权房，应当考虑让其补办相关手续，缴纳土地出让金后，将其合法化。《决定》发布后，一些权威专家也给出了谨慎的解读。中国社科院宏观经济研究室主任党国英在接受采访时表示，土地新政实施意味着所谓地方政府“用计划经济手段拿地，用市场经济手段卖地”的现状有望改变。
一位“三农”问题专家则认为，这意味着农民将可能与用地者对开发价格进行直接谈判，地方政府目前在土地一级交易市场中的垄断权则将被打破。如果真是这样，那将是一个巨大的突破。
十年问路 ◆◆ 郑州小产权房的前世今生
小产权房之所以在郑州备受瞩目，是因为和一个大背景分不开：郑州的小产权房面积位居全国前列。排在郑州前面的是北京、天津和济南。张国兴透露，郑州市曾对小产权房进行过清查，全郑州市小产权房建成有203万平方米。
中国房地产商会联盟副主席赵进京对小产权房做过一些调查。他说，小产权房是伴着商品房发展而出现的，上世纪80年代初，中国开始出现商品房概念，成立了一些房产公司，到1990年前后，商品房开发模式逐渐在中国成形。为解决乡镇干部住房问题和吸引外来人才，郑州的部分乡镇开始从农民手里征地，在城乡接合部建房，这是小产权房的发轫期。当时也不叫小产权房，价格很便宜，每平方米在500元到900元之间。因为不是商品房，所以没有什么手续。
2003年到2007年，伴随着商品房房价的不断攀升，小产权房开始呈现爆发性增长。
在这个过程中，有的小产权房成功“转正”，绝大部分至今仍徘徊在政策之外。去年12月27日，郑州房管部门为金水区宋砦村村民宅基地（小产权房）集体办理房产证，让房产真正成为村民的私有财产。全村每户村民的资产，初步估算都在300万元以上，媒体评论村民“一夜暴富”。
宋砦村的小产权房能“漂白”，得益于他们“下手”早。宋砦村办公室林主任说，早在1997年，宋砦村所有的土地全部由耕地转为国有工业用地，这为宋砦村民获得房产证创造了条件。否则，按照国家规定，耕地只能归属集体所有。但目前，宋砦村仍只是一个“孤例”。
风雅颂小区是郑州小产权房社区的代表，在这里买房居住的市民有上万人。在接受记者采访时，其开发商你好置业公司总裁曹天承认开发的是小产权房，也曾被政府有关部门罚过款。他说，自己钻了政策的空子，但给收入不高的市民办了件好事。他说去年有媒体质疑风雅颂小产权房涉嫌违法，他拿出政府文件证明，郑州的“小产权房”并非私搭乱建的产物，而是有政策依据，属于城中村改造项目。
天津试验 ◆◆ 10万农民“宅基地换房”获肯定
当郑州还在为小产权房困扰时，天津早已把涉及10万农民的“宅基地换房”进行得轰轰烈烈。以宅基地换房，就是农民自愿以其宅基地（村庄建设用地），按照规定的置换标准换取小城镇中的一套住宅。宅基地复耕后节约下来的土地再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。数据显示，天津先后两批在东丽区华明镇、津南区小站镇等12个乡镇和5个村子推行宅基地换房，开展示范小城镇建设。
华明镇农户原有宅基地和房屋估价4万至5万元，到新建小城镇置换一套80多平方米的住宅，价值超过30万元，增值20多万元。这些住宅的全部产权归农民所有，可以出租。
天津市政府新闻发言人刘剑刚说：“去年年底已有5万农民住进新的小城镇，今年累计将有10万农民迁入新居。”
天津市“宅基地换房”思路得到国家发改委和国土部的大力支持。国家发改委认为，天津用宅基地换房有利于在建设社会主义新农村方面探索出一条新路子。国土资源部把天津列为全国土地挂钩试点城市。
郑州市国土局土地利用处副处长时彦卿透露，其实，在河南也有这样的尝试。他说荥阳有些地方在搞类似的“试点”。
天津“宅基地换房”是不是另一种小产权房开发呢？是不是符合《决定》的精神呢？河南财经学院农业与农村发展研究中心主任关付新说，《决定》中有一句话很关键：依法保障农户宅基地用益物权。益物权简单地说就是使用和收益的权利。像天津宅基地换房其实就是对农民收益权的肯定。
时彦卿说，《决定》还有关键一点，“土地集体所有性质”不能改变，也就是说，小产权房的业主得到的可能会是集体土地证，但和国有土地证没有区别。
法律修订 ◆◆ 可能解开小产权房最后的枷锁
小产权房能不能转正？在齐心律师事务所律师宋利军看来，这个问题正确的表述应该是：什么样的小产权房才能转正？因为小产权房也分三六九等。
小产权房可以分三类，分别是建在农民宅基地上的、建在集体建设用地上的和建在农地上的。前两者和后者的待遇肯定不会一样。
他说，关于小产权房转正的话题虽然讨论很热烈，但是中国毕竟是法治国家，只要现行《土地管理法》中“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”这句话不改变，小产权房就始终无法取得最终意义上的“转正”。事实上，这条规定长期以来饱受争议。那么，这条法律条文有没有可能修改呢？
上个月月底，一则来自《经济观察报》的消息显示，《土地管理法》正由国土资源部政策法规司修改当中，在该法修改建议的核心部分，土地所有权和使用权相关章节中，明确规定：“农民集体依法通过有偿取得的集体建设用地使用权可以转让、出租和抵押。农民集体成员通过无偿分配取得的集体建设用地使用权，经批准后可以转让、出租和抵押。”
消息人士称，该修改建议一旦落实，令人困扰的“小产权房”问题将不复存在，农民征地补偿标准将有具体的市场价值参照，“以土地换身份”、“农民社保”等问题或将迎刃而 |
