1999年，房管部门在未向一聋哑人士（原租户共同居住人）核实的情况下，将公房租户变更并将该房出售，原租户共同居住人遂将绳金塔房管所上级单位——南昌市房管局告上法庭。2008年6月，南昌市中级人民法院作出终审判决，判定南昌市房管局变更行为无效。

　　据有关人士称，2003年，南昌市及国内各大城市相继出台了《公有住房承租权有偿转让实施细则》。而在公房承租权有偿转让国家立法这一领域，只有1994年建设部颁布的《城市公有房屋管理规定》，但此规定已于2001年废止。目前，我国在公房转租管理的法律法规上正处于真空状态。

　　对此，中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮称，国家应加强公房转租的管理，尽快制定公房承租权有偿转让行政法规。

　　□ 纠纷

　　承租房被过户，聋哑老汉状告房管局

　　徐某现年74岁，因生来聋哑，一直以来，他都是与母亲同住。1990年，因原住房屋拆迁，徐某和老母亲被安置在了诉争房——南昌市西湖区坝口路70号301室共同居住。

　　1996年，母亲去世。徐某便独自居住在诉争房，并按相关规定缴纳了租金。然而在1999年的一天，徐某在绳金塔房管所缴纳租金时，却被该所工作人员拒收。从那天起，徐某从未交过租金，但还住在该诉争房中。

　　2007年2月，徐某的嫂子喻某因儿子准备结婚，而所住房只有30平方米，遂将徐某的床和物品搬出诉争房的卧室，放在客厅，并将卧室房门锁上，准备自己搬到诉争房的卧室住。

　　徐某不明原因，一直缩在客厅角落哭泣。徐某的姐姐听闻后，便来到南昌市房管局查明原因，原来，早在1998年12月，喻某便以申请人的身份向南昌市西湖其绳金塔房管所递交了书面报告，要求将诉争房过户至自己名下，而该所当日便同意了喻某的过户申请。1998年12月底，喻某以6376元的价格买下了该房屋，1999年6月21日，喻某在市房管局领到了诉争房的房屋所有证。

　　徐某认为，南昌市房管局在原租户共同居住人不知情的情况下，无视自己的优先购买权，将他居住数年之久的房子过户给喻某，他认为南昌市房管局侵犯其合法权益，遂将南昌市房管局告上法庭。

　　□ 一审

　　原告未及时申请产权转移登记败诉

　　2007年10月24日,徐某向南昌市西湖区人民法院提起行政诉讼。同年12月29日,该院公开审理此案,而喻某作为此案第三人的身份,在庭上出具了一份公证书,以证明喻某购买房改房时,徐某及其姐姐、姐夫均知情并同意。法庭上,原告对于喻某提供的此证据没有表示异议。

　　2008年1月22日,南昌市西湖区人民法院审理认为,南昌市房管局根据喻某的申请审查了相关法律法规,认为符合《南昌市房改出售公有住房暂行规定》的有关规定,将该诉争房出售给喻某,并办理了房屋产权证,该具体行政行为符合法律法规、程序合法。而徐某在知道第三人拿到产权证的情况下,却未在规定时间内向房管部门提出异议并申请转移登记,根据《城市房屋权属登记管理办法》,该院对于原告要求撤销南昌市房管局1999年6月21日作出的颁发洪房权证西字第112279号房屋产权证的具体行政行为不予采纳。

　　□ 上诉

　　房管局程序违法终审败诉

　　“徐老先生拿着我们法律援助站的宣传单,以及西湖区人民法院的行政判决书,手不停地比划着,但谁都不明白他想表达些什么。”江西省法律援助处，江西师范大学科学技术学院法律援助工作站的法律工作者吴甘子告诉记者她第一次看到徐某时的情景。

　　吴甘子告诉记者,知道徐某的遭遇后便动了恻隐之心,当日便同意免费为徐某代理诉讼。但老人是在开庭前4天才找到该法律援助站，吴甘子便通宵达旦,多次请教师及学友,最后,在《南昌市房改办关于房改售房中有关具体问题处理意见的通知》中发现,该通知规定了公房承租权变更后的承租人，必须是原承租人的成年直系亲属。6月25日,南昌市中级人民法院审理后认为，原审第三人喻某不具备变更承租人后购买住房的条件，而上诉人徐某系先天性残疾人，一直住在诉争房中，被上诉人南昌市房管局将此房卖给第三人喻某未按规定审核，也未向上诉人核实，属事实不清，程序违法。最后，该院撤销原审判决，并撤销了南昌市房管局1999年6月21日作出的颁发洪房权证西字第112279号房屋产权证的行政行为。

　　□ 房管部门

　　地方政府规章效力薄弱，工作中常遭遇“叫板”

　　昨日,记者采访了南昌市房管局专职法律顾问李源律师。他告诉记者，随着南昌市公有住房的日渐稀少,该市因公房承租人变更导致诉争的案例非常少。

　　南昌市西湖区房管局一刘姓工作人员告诉记者,在公房承租权转让这一规定,2003年南昌市出台了《公有住房承租权有偿转让实施细则》,作为日常工作的指导性行政法规。而该细则总共才十七条,针对特定情况,该细则并不能面面俱到。对此,各房管部门只能自行掌控。

　　刘姓工作人员称,各房管部门行事不一,有时,为规避法律风险,甚至各出奇招。他告诉记者,像南昌和上海的《公有住房承租权有偿转让实施细则》只要求承租人出具经公证的同户籍家庭成员意见,而南昌市各房管部门为减少吃官司的风险,均提出家庭所有成员均须到场填写个人意见。

　　“像此类的特殊规定举不胜举,由于地方政府规章效力薄弱，市民走法律途径毕竟维权成本过高,所以在实际工作中，房管部门遭遇市民叫板的现象总是源源不断，”刘姓工作人员这样称。

　　□ 法学专家

　　建议制定公房承租权有偿转让行政法规

　　中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮称，有关公房使用权有偿转让的问题,直至今日,仍是国家立法上的一个难题。

　　1994年,建设部颁布的《城市公有房屋管理规定》中明确公有房屋使用权人不能通过出租、出售等方式进行收益。但这部规定已经于2001年废止。

　　2003年前后，全国各大城市陆陆续续出台了有关公有住房承租权有偿转让的规定,公房转租市场渐渐被地方政府所认可。目前，我国在公房转租管理的法律法规上仍处于真空状态,公房使用权的交易一直是名不正言不顺。对其利弊得失，亦褒贬不一，可以说国家一直是持观望态度。从全国范围来看,这一交易领域处于混乱状态，如收费没有统一标准，从几百、几千至上方元不等；房屋评估随意性大，甚至出现一套住宅相差10万余元的令人啼笑皆非的个案；参与换房业务的单位鱼龙混杂，大多不具有经营房地产交换的资质等等，诸如此类的问题，使公房转让双方的利益都受到了损害。

　　现在，随着公有住房改革的深入和二级房产交易市场的放开，公房使用权像农村土地承包经营权一样已允许流通。其作为用益物权的主要法律障碍是物权法定原则。公房使用权在《物权法》和其他法律中都没有规定，因此,国家应加强公房转租的管理，尽快制定公房承租权有偿转让行政法规。

　　□ 文/记者梁东波、实习生张莉